Godinama se stanari stambenih zgrada u Hrvatskoj bore s istim problemima: nefunkcionalni predstavnici suvlasnika, susjedi koji ignoriraju kućni red, troškovi koji rastu dok kvaliteta života stagnira. Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu od siječnja 2025. godine, obećava uvesti promjene. No, hoće li ih zaista biti?
Zajednice suvlasnika – kraj improvizaciji?
Najveća novost je da zakon jasno propisuje formiranje zajednice suvlasnika kao obveznog pravnog subjekta. Do sada su mnoge zgrade funkcionirale na temelju improviziranih dogovora ili inertnosti upravitelja. Novi zakon uvodi strože kontrole rada predstavnika suvlasnika – više neće moći samostalno donositi odluke bez transparentnog glasanja.
Za suvlasnike ovo znači jedno: ako predstavnik ignorira interese stanara ili donosi odluke protiv većine, lakše će ga biti smijeniti. Prema novim pravilima, za smjenu predstavnika suvlasnika potrebna je natpolovična većina (više od 50%) svih suvlasnika zgrade, dok se za promjene ključnih odluka, poput povećanja pričuve ili ulaganja u energetsku obnovu, traži suglasnost dvotrećinske većine (66,67%).
Osim toga, svaki suvlasnik sada ima pravo uvida u financijske izvještaje zgrade, uključujući troškove pričuve i ugovore s trećim stranama. Ako predstavnik ne dostavi izvještaj, može snositi sankcije.
Prisvajanje zajedničkih prostorija – kraj privatizaciji zgrade?
Jedan od čestih problema u hrvatskim zgradama su suvlasnici koji prisvoje zajedničke prostorije – podrume, tavane, dijelove hodnika ili čak stubište – i koriste ih kao vlastiti prostor. Novi zakon sada jasno definira zajedničke dijelove zgrade i propisuje stroge kazne za njihovo nezakonito prisvajanje.
Kako prepoznati nezakonito prisvajanje?
Ako netko koristi zajedničku prostoriju bez suglasnosti svih suvlasnika, smatra se da ju je nezakonito prisvojio. Zaključavanje hodnika, postavljanje privatnih vrata ili skladištenje osobnih stvari u zajedničkim prostorima sada je jasno regulirano.
Što učiniti ako je netko prisvojio zajednički prostor?
Suvlasnici mogu zahtijevati povrat prostora uz natpolovičnu većinu glasova (50% +1 glas).
Ako vlasnik odbije vratiti prostor, može biti podvrgnut sudskom postupku, a kazne za nezakonito prisvajanje mogu ići i do 5.000 eura.
Ako je prostor već dulje vrijeme prisvojen, suvlasnici mogu tražiti njegovu ponovnu raspodjelu ili komercijalizaciju u korist svih stanara (npr. najam podruma za financiranje pričuve).
Zajednički prostori kao potencijal za uštedu
Novi zakon omogućava iznajmljivanje zajedničkih prostora uz dvotrećinsku suglasnost suvlasnika. To znači da, umjesto da netko koristi tavan kao svoju privatnu ostavu, on se može legalno iznajmiti i prihod preusmjeriti u smanjenje troškova pričuve.
Kućni red – napokon provediv?
Novi zakon donosi strože sankcije za kršenje kućnog reda. Suvlasnici i najmoprimci koji redovito remete mir – bilo bukom, nepropisnim odlaganjem otpada ili neodržavanjem zajedničkih prostora – mogu očekivati ozbiljnije posljedice.
Zakon predviđa mogućnost izricanja kazni za prekršitelje, a ako se stan koristi za najam i unutar dvije godine tri ili više puta dođe do kršenja kućnog reda, suvlasnici mogu opozvati ranije izdanu suglasnost za iznajmljivanje natpolovičnom većinom glasova.
Najam i obrti u stanovima – pravila igre postaju jasnija
Jedan od ključnih dijelova zakona odnosi se na najam stanova i obavljanje djelatnosti unutar stambenih jedinica.
Kratkoročni najam (turistički apartmani i dnevni najam)
Vlasnik stana, kao i svaka treća osoba koja želi koristiti stan za kratkoročan najam, mora prethodno dobiti pisanu suglasnost dvotrećinske većine svih suvlasnika. Uz to, suglasnost moraju dati i svi susjedni stanari čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom.
Duljina suglasnosti
Ako suvlasnici odobre najam, suglasnost vrijedi najmanje pet godina, ali može se opozvati ranije ako se najam tri ili više puta unutar dvije godine pokaže kao problematičan.
Obrti i rad iz stana
Obrtnici i freelanceri mogu raditi iz svojih stanova, ali samo ako se time ne narušava mir u zgradi.
Kako poboljšati kvalitetu života i uštedjeti?
Jedna od velikih tema novog zakona je i energetska učinkovitost. Zajednice suvlasnika sada imaju olakšan pristup subvencijama za energetsku obnovu, što znači manje račune za grijanje i struju.
Osim toga, ako se zgrada odluči na solarne panele ili kolektivne sustave za grijanje, pričuva se može koristiti kao dio sufinanciranja. Za odluke o energetskoj obnovi potrebna je dvotrećinska većina suvlasnika. Također, više se potiče zajednička nabava usluga (čišćenje, popravci, osiguranje), što može značajno smanjiti troškove.
Što možemo očekivati?
Ovaj zakon donosi red tamo gdje ga dugo nije bilo. No, najveće promjene neće doći od slova na papiru, već od toga hoće li suvlasnici konačno početi aktivno sudjelovati u upravljanju svojim zgradama.
Budućnost zgrade ne ovisi o jednom čovjeku, nego o kolektivu. A sada, kad zakon daje više alata da se stvari konačno promijene – vrijeme je da ih iskoristimo.
FOTO: Unsplash, Pexels
